土地探しは家づくりにおいて重要なポイント。
土地を購入する際には、価格が安いという魅力に引かれることがありますが、安い土地には潜在的なリスクや制約があることがあります。この記事では、土地探しの際に注意すべきポイントを解説し、安い土地の背後にある理由についても探っていきます。
安い土地の背後には、立地や規制などさまざまな要因が影響しています。
安い価格で土地を手に入れたと思ったら、住宅を建てる費用が高くついてしまうなんてこともありえます。潜在的なリスクや制約を理解して、購入するかどうか検討することが大切です。
このブログでは、元外構マンで現在は高齢者や障がい者専門に住宅のリフォームを手掛ける会社に勤めるさきさきパパが、外構や福祉住環境を切り口に家づくりについての情報を発信しています。
プロフィール aboutさきさきパパ
保有資格：宅地建物取引士
2児の父（完成当時：6歳の長女、1歳の長男)
2017年 築40年以上の中古物件購入
2022年 セキスイハイムでマイホーム完成（建て替え)
月収5万円を目標に、さきさきパパのプロとしての知識（外構・バリアフリー・土地）や施主としての経験に基づく記事を中心に書いています。「ブログ広告が邪魔で記事が読みにくい」というご意見もあるかと思いますが、良質な記事をブログで発信するためのモチベーションを維持するためにも、執筆作業に対するご褒美としての広告収入が必要です。そして、収入を得る為には広告は必要となっているのでご理解のほどお願いします。
安い土地の特徴
家づくりを始める際に、土地探しはスタートラインであり、非常に重要なステップです。土地代を抑えることができれば、その分の予算を建物や外構に充てることができます。しかし、一般的に安いとされる土地に家を建てようとすると、建築費用や外構費用が通常よりも高くなることがあることに注意が必要です。
特に、ハウスメーカーの営業マンのなかには、土地代を抑えて住宅の建設費に予算を多く回したいと考え、あえて安い土地を提案してくる人もいるので注意が必要です。
Ⅰ 旗竿地（はたざおち)
旗竿地は、周囲に他の土地に囲まれた狭くて細長い土地を指し、形状が旗竿に似ていることからこの名前がついています。
Ⅰ-1旗竿地のデメリット
旗竿地の竿部は駐車スペースとして活用されることが一般的です。ただし、竿部を駐車スペースとして利用すると、車を2台以上駐車する場合は縦列駐車となり、車の出し入れや入れ替えが面倒くさくなる可能性があります。
さらに、道路に接している部分が狭いため、前面道路の幅や交通量によっては、車の出し入れにもストレスを感じることがあります。
四国化成さんのホームページに駐車スペースと前面道路の関係を説明する画像があったのでお借りしました。前面道路が4メートルで竿部分の幅が3メートルの場合、接道部分が隅切りになっていないど車の出し入れが大変そうですね。
また、土地の入口が狭いと、大型の建設機械が入れない可能性があります。そのため、工事に必要な人数が増えたり、工事の期間が長くなる可能性があるため、建築費用や解体費用が高くなる可能性があります。
さらに、クレーン車のような大型の車が入れないため、ユニット工法などの特定の建築手法が難しくなる可能性があるほか、重機の出入りに時間がかかるため、建物が完成するまでの時間も長くなります。旗竿地の土地を購入する場合は、竿部分の幅や前面道路の幅をしかりと考慮することが重要です。
Ⅰ-2旗竿地のメリット
一方で、旗竿地は公道から家やお庭が見えにくい位置にあるので、プライバシーの確保がしやすく防犯性も高いというメリットがあります。
ただし、近隣の住人の目についきやすいので、周囲の家との配置関係を考えて目隠しフェンスなどでの対応は必要です。
特に、小さな子どもがいる家庭やワンちゃんを飼っている家庭の場合は、道路への飛び出しリスクも軽減されます。また、細長い竿部分を外構で上手にデザインすることでおしゃれなアプローチを演出することも可能です。
前面道路の幅や車の出し入れのしやすさを事前にしっかりと確認する必要がありますが、土地選びの際にプライバシーや防犯性を重視される方にとってはオススメの土地になります。
Ⅱ 高低差がある土地
Ⅱ-1 高低差のある土地のデメリット
高低差のある土地の場合、住宅を建てる箇所の土地を平地にするための造成工事が余分にかかってきます。さらに、敷地内で高低差のある場合、高低差が大きくなると擁壁工事が必要となり建築費用が高くなる傾向があります。高低差がそこまで大きくなく擁壁工事が必要ない場合でも、外構工事で土留め工事が必要となってきます。
高低差のある場合、前面道路より上がっていることが一般的ですが、まれに、道路より土地が下がっている場合があります。この場合は道路から雨水が敷地内に入ってくる可能性が高く、ゲリラ豪雨などの突発的な大雨でも対応できる排水計画をしっかりと立てる必要があります。
Ⅱ-2 高低差のある土地のメリット
一方で、道路から上がった所に建物があるので、道路からの視線を気にする必要もなく、日当たりが良いメリットもあります。土地全体が道路よりも上がっている場合には堀込ガレージが採用されることが多いですが、ガレージから直接家の中に入れるようにしておくと、費用はかなり高くなりますが非常に便利です。
福祉住環境の観点から考えると、高齢になると足腰が弱くなり、玄関から道路までの高低差が外出を億劫にする可能性があるため、高低差のある土地はおススメできません。しかし、外構屋の視点から見ると、高低差のある土地でも、予算があれば三協アルミのグランフロアなどのガレージデッキを活用したり、プライバシーが確保されたお庭を作りやすいです。そのため、金額に余裕がある人にはおススメできると思います。
Ⅲ 前面道路が狭い土地
前面道路の幅が4mよりも狭い場合は、セットバックが必要となります。
「建築基準法では、家を建てるための土地には、４m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接している必要があります。これは、災害時や緊急時に救急車や消防車の侵入を可能とすることを目的にしたもので、道路の幅が4m以下であっても道路の中心から建物（建造物)まで一定距離だけ後退させ、道路として使用できる幅を広げることで家を建てることができるようになります。
道路として提供した敷地部分は宅地として利用できなくなります。そのため、住宅を建築する際は、実質的に敷地が狭くなります。
セットバックが適用される部分には、境界ブロックや門柱などの構造物の設置ができないだけでなく、駐車スペースとしての利用が制限されます。
車庫証明を取得する際にはセットバック部分を含めることはできません。特にミニバンなどの大きな車を購入する際には十分な注意が必要です。
セットバックは前面道路だけでなく、側面や裏側でも適用される場合があります。側面や裏側の道路についてもセットバックが必要かどうかを調査することが重要です。土地が面している道路がセットバックの対象となるかどうかは事前に確認しておく必要があります。
こんな道でもセットバックが必要な場合があります。
古い家が立ち並ぶ土地を購入する際は注意が必要です。
Ⅳ 不正形の土地
安い土地の特徴の一つとして、不整形地が挙げられます。不整形地は、土地の形状が規則的でなく、四角や長方形などの整形された土地とは異なります。この特徴が価格の安さにつながる理由として、土地の形状が規則的でないため、有効な活用や効率的な施設配置が難しい場合があるからです。これが土地の有効活用に制約を生み、価格が低くなる傾向がある要因となっています。
たまに、住人十色などの建築士が建てた家では斜めにカットしたような間取りになってる家が登場したりしますが、こした変わった間取りの家はハウスメーカーや一般の工務店は建てようとしません。また、そもそも家具の配置などで斜めの間取りは使い勝手が悪くなります。
我が家の土地も不整形地なんですが、配置計画が非常に難しかったです。
ハウスメーカーに最初に提案してもらったプランではお庭にデッドスペースが多く使い勝手が悪いプランでした。
ある程度の広さがあれば、不整形の土地でも工夫次第で利用できますが極小地の場合は先ほど紹介したような三角の間取りの家にしないと難しいですね。
Ⅴ 北側の土地
日当たりが悪いといことで、嫌煙され値段が安く設定されがちな北側の土地ですが、建物の配置や間取りを工夫することで日当たりを確保できます。また、お庭やLDKを南側に作ることができるので道路からの視線を気にする必要がないので、立地条件次第ではかなりお買い得になります。
Ⅴ-1 北側の土地のメリット
北側の土地は一般的に直射日光を受けにくいため、夏場の直射日光による室内の暑さを軽減することができます。また、駐車スペースが建物の北側に駐車スペースが来るので車に直射日光が当たりにくく、夏場に車内の温度が上がりにくくなります。
また、北側の土地の場合、お庭やリビングは道路とは反対側の南側に作られます。道路からの視線を感じる必要が無く、隣地からの視線だけを遮ればいいので目隠しフェンスなどの設置計画が立てやすくプライバシーの確保がしやすくなります。
Ⅴ-2 北側の土地のデメリット
北側は一般的に日照が少なく、直射日光を受けにくい特徴があります。近隣の環境によっては室内に十分な自然光を取り入れることが難しい場合があります。この場合、リビングに光が差し込まず暗く寒い部屋に空間になる可能性があります。
Ⅵ 嫌悪施設が近くにある
ゴミ処理場や下水処理施設、工場や産業施設、クラブ、エンターテイメント施設など夜間の騒音施設といった、悪臭や騒音、交通渋滞なをど引き起こす施設が近くになる土地は買い手が付きにくく価格が安くなりがちです。
嫌悪施設のなかでも、心情的に苦手でなければお買い得なのが墓地の隣の土地です。
墓地の隣の土地は、日当たりもよくまた、騒ぐ人も少ないので静かというメリットがあります。また、墓地は比較的災害などが起こりにくい場所に設置されていることが多いので、安心して購入することができます。
風水的にも墓地は陰の気なのであまりよくないみたいですが、一方で墓地の近くの土地は商売繁盛につながり縁起が良いとも言われています。
まぁ、結局は気持ちの持ちようですかね。
Ⅶ 売主が売りを急いでいる
一般的に、土地の売却には時間がかかることが想定されています。そのため、売り出し価格は通常、相場よりも高めに設定され、徐々に価格を下げながら買い手を待つことが一般的です。
一方で、売主が急いで現金化を必要とする場合、土地は相場よりも安い価格で売却されることがあります。ただし、こうしたケースでは、業者が先に購入することが一般的であり、一般市場で売られることは珍しいです。
まとめ
この記事では、周辺の土地価格よりも安く売られる土地の特徴について解説しました。
一般的に安い土地の特徴としては、①旗竿地②高低差のある土地③前面道路が狭い土地④不整形の土地⑤北側の土地⑥嫌悪施設が近い土地⑦売り主が急いでいる、などがあげられます。
こした安い土地は、家を建てる際に建築方法に成約があったり、建築費用が高くつくことがありますが、北側の土地や不整形の土地など工夫次第では建築費用も嵩むことはありません。また、売主が売りを急いでいる場合などは、かなりお得に土地を購入することができる可能となります。
土地探しでは金額は大きなポイントですが、ゴミステーションの位置も日常生活を送るにあたっては重要なポイントです。近すぎると騒音や臭いの問題が出てきますが、遠いとそれはそれで日々のゴミ出しがめんどくさいので注意してください。
理想の住宅を手に入れるために
家は一生のうちで一番高い買い物。できるだけ、いろんな会社やプランを吟味して選びたいですよね。
ただ、限られた時間と費用の中で、業者を一つ一つあたりながら同時並行で土地探しも必要。
わが家は全部で20社近い近いハウスメーカーや工務店を回りましたが、ものすごく疲れたし時間がかかりました。
特に、小さな子どもを連れているとまともに話を聞くの難しいかと思います。だからこそ、実際に足を運んで地元の業者に相談しながら同時に「タウンライフ」などの一括見積サイトの活用をおススメしています。
土地探しだけでなくその土地にあった間取り・プランも提案してくれるので、土地探しからプラン作成までの時間を短縮することができます。
要望や予算に応じた土地の提案や注文住宅のプランが複数の会社から届くので、さまざまな情報を自宅でじっくり比較・検討できます。
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