理想の土地を探すなら古家付きの土地が穴場！

こんにちは、先日、宅地建物取引士の免許更新講習で、古家付き土地の売買に関する裁判事例について話がありました。このブログでは、古家付きの土地に関して、掘り出し物としておススメしていることもあるので、講習で聞いた話も踏まえて、古家付きの土地のメリットと危険性について解説しようと思っています。

このブログでは、元外構マンで現在は高齢者や障がい者専門に住宅のリフォームを手掛ける会社に勤めるさきさきパパが、外構や福祉住環境を切り口に家づくりについての情報を発信しています。

プロフィール　aboutさきさきパパ
保有資格：宅地建物取引士
2児の父（完成当時：6歳の長女、1歳の長男)
2017年　築40年以上の中古物件購入
2022年　セキスイハイムでマイホーム完成（建て替え)

古家付きの土地は実はねらい目！

土地を探して新しく家を建てようと思った場合、更地の土地を探すのが一般的です。
しかし、更地で条件の良い土地は、建築条件がついていることが多く、好きなハウスメーカーで家を建てることが可能な条件の良い土地を探すのはとても大変です。

一般的に、すぐに買い手が付きそうな土地というのは、建売業者や建築条件付きで土地を販売している工務店が早々に土地を仕入れるので、一般の市場に出てくることはほとんどありません。

詳しくはこちらの記事に書いているのでよかったら読んでみてください。

また、仮に建築条件のついていない、条件の良い土地が市場に出ていたとしたら、即決で購入を決める必要があります。なぜなら、あなたが、欲しいと思う土地は他の人にとっても欲しいと思う土地だということとです。

なので、できるだけ良い条件の土地に、自分が建てたいと思うハウスメーカーで家を建てるためにはも、新築を建てようと思っている人があまり探していない、古家がついた土地も検討することもおススメです。

ただし、古家付きの土地にはいくつかの注意点があります。そのため、オススメする理由と同時に、検討すべきポイントについても詳しく説明していきます。

古家付きの土地について

古家付きの土地には、二つのタイプがあります。

一つは「古家付きの土地」として販売されるもので、もう一つは「中古物件」として販売されるものです。一般的に、築20年以上の木造住宅は資産価値がほとんどないと考えられています。そのため、築20年以上の住宅を売却する際には、建物の状態によって、「中古物件」として売るか、「古家付きの土地」として売るかが決まります。

建物の傷みが少ない場合は、中古物件として販売されることもありますが、建物の傷みがひどい場合は、古家付きの土地として販売されることが一般的です。ただし、中古物件として販売されていても、基本的には土地の価格がメインであり、建物の価格は含まれていないことが多いです。

ただし、有名なハウスメーカーが建てたり、しっかりとリフォームやメンテナンスが行われている物件については、築20年以上でも住みやすい状態であれば、価値が認められる場合もあります。

古家付き土地はなぜ穴場なのか

古家付きの土地は、同条件の更地の土地と比較して、買い手がつきにくい傾向があります。なぜなら、更地の土地ならばすぐに家を建てることができますが、古家がついている場合はまず解体作業から始めなければなりません。また、古い家が建っていることで、その土地のイメージが損なわれてしまう可能性もあります。そのため、条件の良い土地であっても、古家がついているとなかなか買い手がつかず、売れ残ってしまうことがあります。

家を建てようと考えている人は、基本的に「土地」で探すため「中古戸建」の情報を調べていないことが多くライバルが少ないので好条件の物件を見つけやすくなります。

古家付きの土地のメリットと注意点

古家付きの土地は、一般的にはライバルが少なく、穴場であるという利点がありますが、それ以外にもいくつかのメリットがあります。同時に、注意すべきポイントも存在しますので、以下で詳しく解説します。

【メリット】

1. 価格の魅力: 古家がついた土地は、一般的に更地の土地よりも価格が安く設定されていることがあります。これは、建物解体費用を考慮した結果です。また、売り出し価格が高く設定されている場合でも、解体費用などの値下げ交渉で金額を抑えることができる可能性があります。
2. 間取りなどをイメージしやすい: 現在建っている古い家があることで、家を新しく建て直した際の日当たりや土建物の配置計画、家全体や各部屋の大きさなどがイメージしやすくなります
3. ライフラインの引き込みが終わっている：家を建てる際には水道やガスなどのライフラインを敷地内に引き込む工事をする必要がありますが、一般的に古家付きの土地の場合にはこうしたライフラインがすでに引き込まれているので、家を新しく建てる際にこれらの工事費用が浮くことになります。
4. リフォームして住むという選択:古い家があることで新しく家を建てるという選択肢だけでなく、リフォームして住むという選択肢が増えます。建物の構造がしっかりしている場合には、フルリフォーム、リノベーションを行うことで金額を抑えて快適な生活を送ることも可能です。

【注意点】

1. 地中埋蔵物: 古い家を解体する際、地中から浄化槽や瓦礫などの埋まっていた物が見つかることがあります。これらの物は撤去する必要がありますが、その際には追加の費用が発生します。一般的にこうした地下埋設物は売主側に撤去の責任があるのですが、引き渡し際にきちんと話をしておかないとトラブルにつながるので売買を仲介する不動産業者も交えてきちんと話し合いをしておきましょう。

以上が、古家付きの土地を選ぶ際のメリットと注意点です。しっかりと検討し、購入するかどうかの判断を行いましょう。

まとめ

この記事では、古家付の土地のメリットについて解説すると同時に、古家付き物件でトラブルになりがちな地下埋設物の問題を取り上げています。

一般的に家を建てる場合、住宅ローンの関係で土地探しとハウスメーカー選びはセットで行うことになりますが、古家付きの土地の場合は中古物件の購入ということになるので、住宅ローンで購入することも可能です。このため、土地を探してからハウスメーカーを探すことができるようになります。

住宅ローンは、一般的なローンよりも金利が低いため、建物だけでなく土地にも適用したいところですが、利用条件が「居住用住宅の購入や建築、借り換え、リフォームのための資金」となっている為、注文住宅などで土地だけ先行して購入する場合、原則として住宅ローンを利用することはできません。

理想の住宅を手に入れるために

安く土地が手に入る可能性があるとはいえ、オークションに参加したり、土地の所有者にコンタクトとって交渉したりってすごくハードルが高いですよね。
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